房地產(chǎn)期房拍賣(mài)須知
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房地產(chǎn)期房拍賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已取得《商品房預(yù)售證》的在建工程通過(guò)拍賣(mài)形式預(yù)售的一種特殊市場(chǎng)行為。除具有一般房地產(chǎn)拍賣(mài)政策性強(qiáng)、價(jià)值高昂、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜等特性外，同時(shí)具有實(shí)行現(xiàn)狀不確定、市場(chǎng)不穩(wěn)定、前景難預(yù)測(cè)、環(huán)境易變異、后續(xù)工作多等特點(diǎn)。因此，在運(yùn)作期房拍賣(mài)過(guò)程中，為更好保護(hù)拍賣(mài)當(dāng)事人的合法權(quán)益，拍賣(mài)人除根據(jù)《拍賣(mài)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市商品房管理辦法》、《合同法》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定操作外，還應(yīng)充分了解拍賣(mài)期房的自身特性，并進(jìn)行市場(chǎng)分析。同時(shí)把握房地產(chǎn)、市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，以制定合理的拍賣(mài)程序。現(xiàn)就期房拍賣(mài)具體實(shí)施中應(yīng)重視的幾個(gè)環(huán)節(jié)淺析如下：
一、提供產(chǎn)權(quán)文件〓核實(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系
期房拍賣(mài)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的一種特殊形式，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性與投機(jī)性，并且從拍賣(mài)成交到房屋竣工交付結(jié)算有較長(zhǎng)的一段時(shí)間，從而可能影響買(mǎi)受人的切身利益。因此拍賣(mài)人在接受期房委托拍賣(mài)前，必須根據(jù)2001年8月15日建設(shè)部《城市商品房管理辦法》等法律規(guī)定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供下列文件與資料：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及法人身份證明；
2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
3、《商品房預(yù)售許可證》與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
4、《工程施工許可證》、工程施工圖紙及配套資料；
5、《國(guó)有土地使用權(quán)證》及土地出讓金交付收據(jù)(或證明)；
6、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本；
7、書(shū)面提供拍賣(mài)期房的位置、數(shù)量、房屋竣工交付日期、付款期限、結(jié)算方式等；
8、其他相關(guān)資料。
拍賣(mài)人對(duì)委托人提供的文件與資料進(jìn)行核查，是保證期房拍賣(mài)得以順利進(jìn)行和拍賣(mài)成交后順利交付結(jié)算的重要環(huán)節(jié)。一般情況下核查的主要內(nèi)容有：文件是否真實(shí)；出讓金是否已支付；產(chǎn)權(quán)是否依法登記；批準(zhǔn)文件是否齊全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行為；面積與圖紙是否準(zhǔn)確；現(xiàn)場(chǎng)勘查等。
二、了解市場(chǎng)行情〓合理確定底價(jià)
對(duì)拍賣(mài)期房確定合理的拍賣(mài)底價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣(mài)成功與否的主要環(huán)節(jié)，是期房拍賣(mài)程序中必不可少的一項(xiàng)工作，也是拍賣(mài)人與委托人正式簽定委托拍賣(mài)合同前極其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
期房拍賣(mài)底價(jià)的確定不同于一般房地產(chǎn)以評(píng)估價(jià)為參考來(lái)確定底價(jià)，由于其本身的特殊性所決定，很少有相類(lèi)似的房屋作參考，因此僅能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，綜合考慮影響期房?jī)r(jià)格的一般因素(指行政、人口、社會(huì)、心理、經(jīng)濟(jì)等因素)、區(qū)域因素(指城市規(guī)劃發(fā)展與限制、供求狀況、商業(yè)繁華度、配套設(shè)施、交通狀況、公益設(shè)施、環(huán)境等因素)和個(gè)別因素(指開(kāi)發(fā)規(guī)模、位置、建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、朝向、人文景觀、臨街狀況等因素)，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易情況、開(kāi)發(fā)商投入成本等來(lái)確定底價(jià)。開(kāi)發(fā)商提出的期望價(jià)作參考，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、結(jié)合各種因素將期望價(jià)下調(diào)10%～30%來(lái)確定底價(jià)，而起拍價(jià)則以期望價(jià)下調(diào)20%～50%來(lái)確定，以吸引更多的競(jìng)買(mǎi)人。
三、接受拍賣(mài)委托〓簽定委托合同
簽定拍賣(mài)委托合同是整個(gè)拍賣(mài)活動(dòng)中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在具備接受拍賣(mài)委托條件后，拍賣(mài)人與委托人應(yīng)當(dāng)按照《拍賣(mài)法》的要求，結(jié)合拍賣(mài)期房的特點(diǎn)簽定委托拍賣(mài)合同并對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確。合同內(nèi)容應(yīng)包括：委托人、拍賣(mài)人名稱(chēng)，住所等；雙方的權(quán)利與義務(wù)；期房名稱(chēng)、坐落、建筑面積、數(shù)量、用途、年限、竣工日期；交付方式、時(shí)間；拍賣(mài)款結(jié)算、按揭貸款方式；拍賣(mài)費(fèi)用、傭金結(jié)算支付方式；拍賣(mài)方式與期限；中止和終止條件；違約責(zé)任；簽約日期與合同時(shí)效；拍賣(mài)底價(jià)；其他需約定的事項(xiàng)；相關(guān)的附件。
四、引人按揭機(jī)制〓編制拍賣(mài)資料
引進(jìn)按揭貸款機(jī)制是迎合工薪階層的購(gòu)房需要，也是吸引更多競(jìng)買(mǎi)人的需要，其不但可以減輕買(mǎi)受人的一次性付款壓力，還可以提高拍賣(mài)成交價(jià)格。因此引入按揭貸款機(jī)制是期房拍賣(mài)必不可少的一道程序。
拍賣(mài)資料是競(jìng)買(mǎi)人了解拍賣(mài)期房的主要依據(jù)，編制完整、精美的拍賣(mài)資料是拍賣(mài)企業(yè)實(shí)力的基本體現(xiàn)，也是減少拍賣(mài)成交后糾紛的主要保證。因此，拍賣(mài)人在制作期房拍賣(mài)資料時(shí)必須根據(jù)委托人提供的文件與資料，詳實(shí)的予以描述，不要有模棱兩可、不真實(shí)的語(yǔ)言，并要說(shuō)明資料僅供參考以實(shí)物為準(zhǔn)等。 期房拍賣(mài)資料內(nèi)容應(yīng)包括：拍賣(mài)期房示意圖、拍賣(mài)公告、拍賣(mài)須知、競(jìng)買(mǎi)人資格申請(qǐng)書(shū)、競(jìng)買(mǎi)人資格確認(rèn)書(shū)、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)(樣本)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同(樣本)、總體平面布局圖、期房效果圖、工程施工圖紙、商品房預(yù)售證與土地證等證件、其他相關(guān)資料。
五、發(fā)布拍賣(mài)公告〓接受咨詢(xún)登記 鑒于期房拍賣(mài)涉及投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、預(yù)測(cè)難等特殊性，拍賣(mài)前競(jìng)買(mǎi)人須做標(biāo)的調(diào)查咨詢(xún)、資金籌措等準(zhǔn)備工作。因此拍賣(mài)公告的發(fā)布時(shí)間應(yīng)在半個(gè)月至一個(gè)月為宜，以給想?yún)⒓痈?jìng)買(mǎi)的人盡可能多的準(zhǔn)備時(shí)間。公告發(fā)布方式可采用報(bào)紙刊登、電視播放、報(bào)紙夾送、傳單發(fā)送、 老客戶(hù)寄送、網(wǎng)上發(fā)布、短消息發(fā)送等形式相結(jié)合發(fā)布。
拍賣(mài)公告內(nèi)容要準(zhǔn)確、精練，要針對(duì)不同的期房、不同的競(jìng)買(mǎi)對(duì)象，用不同的方式在不同的媒體上發(fā)布，同時(shí)要將盡可能詳盡地拍賣(mài)資料提供給競(jìng)買(mǎi)人。應(yīng)派對(duì)標(biāo)的情況熟悉的人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)接待競(jìng)買(mǎi)人的咨詢(xún)與登記，并要做到口徑一致，回答專(zhuān)業(yè)，要善于發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)期房的優(yōu)點(diǎn)，以增強(qiáng)買(mǎi)家的信心。必要時(shí)要有較好的廣告策劃，以發(fā)現(xiàn)和尋找潛在的競(jìng)買(mǎi)人。同時(shí)充分利用好員工的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)關(guān)系，尋求可能的競(jìng)買(mǎi)人。
六、精心組織拍賣(mài)〓簽定成交合同
拍賣(mài)會(huì)應(yīng)嚴(yán)格按拍賣(mài)公告的時(shí)間，地點(diǎn)以正常的拍賣(mài)程序、規(guī)則對(duì)拍賣(mài)期房進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)。拍賣(mài)師應(yīng)根據(jù)前期工作對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的了解，控制加價(jià)幅度和確定競(jìng)飛翔人是否有無(wú)再加價(jià)的潛力，要充分發(fā)揮拍賣(mài)對(duì)價(jià)格的發(fā)現(xiàn)功能。
拍賣(mài)成交后，拍賣(mài)人必須當(dāng)場(chǎng)立即與買(mǎi)受人簽定《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》，同時(shí)要求買(mǎi)受人憑《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》與委托人簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以確認(rèn)拍賣(mài)人、競(jìng)買(mǎi)人、買(mǎi)受人三方在成交后的權(quán)利和義務(wù)。
七、實(shí)施全程服務(wù)〓樹(shù)立企業(yè)形象 拍賣(mài)行工作的本質(zhì)其實(shí)就是一種中介行為，為拍賣(mài)的委托人和競(jìng)買(mǎi)人雙方做好全程服務(wù)應(yīng)成為拍賣(mài)工作的重要理念。全程服務(wù)包括：做好前期各方面協(xié)調(diào)和服務(wù)工作、作好拍賣(mài)價(jià)格形成的各方面工作及提供完善的售后服務(wù)。
良好的全程服務(wù)有利于拍賣(mài)行提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大服務(wù)范圍，爭(zhēng)取客戶(hù)和樹(shù)立企業(yè)良好形象。期房拍賣(mài)只有嚴(yán)格按照《拍賣(mài)法》以及相關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)定制定相應(yīng)操作程序認(rèn)真執(zhí)行，才能使期房拍賣(mài)工作順利進(jìn)行，使拍賣(mài)行業(yè)得到健康發(fā)展。